Comprar una vivienda usada en España nunca ha sido tan caro como en la actualidad. Los precios de los inmuebles se han disparado en los últimos meses hasta el punto de ir dinamitando récords al calor de la bajada paulatina de los tipos del interés y del euríbor.
Según datos del portal inmobiliario idealista, el año 2024 terminó con una subida del precio de la vivienda de segunda mano del 11,2%, situándose el coste medio del metro cuadrado en los 2.271 euros y alcanzando así un nuevo máximo histórico.
En este momento, por tanto, endeudarse para adquirir un piso supone una decisión muy meditada, ya que nos une casi de por vida a una entidad bancaria y condiciona mucho el estado de nuestras finanzas personales. Sin embargo, la duda puede acrecentarse aún más cuando al precio del inmueble hay que añadir el coste del Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP), que grava las adquisiciones de las propiedades de segunda mano.
"Es un tributo que debes pagar a Hacienda cuando realices transacciones de compraventa de bienes muebles o bienes inmuebles y su recaudación está a cargo de las Comunidades Autónomas, que establecen las condiciones de pago. El total del impuesto por lo general es un porcentaje del valor real del bien adquirido", explican desde Tax Down, plataforma digital especializada en gestión de impuestos.
En España, aunque existe un marco general estatal que establece unos tipos aplicables, la cesión de la recaudación del tributo a los gobiernos autonómicos provoca que dependiendo del territorio el porcentaje del ITP varíe. En la actualidad, oscila entre el 6% de regiones como Madrid o Navarra y el 13% que puede llegar a alcanzar en Baleares.
Para el cálculo del impuesto se pueden valoran dos cifras. Por un lado, el precio al que el comprador adquiere la vivienda; y, por otro, el valor catastral del inmueble, determinado por la Dirección General del Catastro, organismo dependiente del Ministerio de Hacienda.
No obstante, es el dato más alto el que finalmente se toma como referencia para calcular el importe a pagar. Por ejemplo, si María vende un piso en Madrid a Julia por 200.000 euros y su valor catastral es de 180.000 euros, Julia tendrá que abonar el Impuesto de Transmisión Patrimonial sobre los 200.000 euros. Si por el contrario el precio de venta acordado hubiese sido de 170.000 euros tendría tributar por 180.000.
Valor de referencia del catastro
Desde Idealista afirman que el valor catastral es simplemente "la valoración económica de cada inmueble realizada por la Dirección General del Catastro" sin exponerse a "los vaivenes del mercado inmobiliario" y que tiene en cuenta elementos como "el valor del suelo, la antigüedad de la construcción y su calidad, el tipo de uso, su superficie, su localización...".
Sin embargo, la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de 9 de julio el pasado el 1 de enero de 2022 ha supuesto la sustitución del valor catastral por el denominado valor de referencia del catastro como elemento clave para determinar el precio de los inmuebles y el cálculo del Impuesto de Transmisión Patrimonial, dejando al anterior únicamente la función de determinar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Este indicador, precisa el citado portal inmobiliario, "se establece anualmente por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro".
Subida de 15.000 euros a una familia de Cádiz
De esta forma, en un contexto como el actual de precios de vivienda en crecimiento, alta demanda y con la perspectiva de que siga así al menos en el medio plazo, lo más probable es que los valores de referencia catastrales se actualicen cada año al alza, encareciendo así aún más las operaciones de compraventa de vivienda de segunda mano.
En este sentido, según ha publicado Diario de Cádiz, recientemente una familia había cerrado el pasado diciembre la compra de una vivienda por 250.000 euros. Pero al ir a formalizar la operación en el arranque de 2025 y abonar el impuesto de patrimonio se han encontrado que el valor de referencia del catastro se había elevado hasta los 265.000 euros cuando unos días antes era de 235.000 euros.
Jordi Clanchet, director comercial de la compañía inmobiliaria Comprarcasa, asegura que los impuestos autonómicos "impactan de manera significativa" en el precio, por lo que "una subida en los índices de referencia va directa al coste en la compra". Clanchet opina que "para reducir el esfuerzo de los ciudadanos a la hora de comprar una vivienda las administraciones podrían beneficiar a los perfiles más vulnerables con ITP cero".
