"Vivienda pública, asequible y para siempre", defendía hace unos días la ministra Isabel Rodríguez para ilustrar el planteamiento bajo el que el Gobierno quiere impulsar una "gran" empresa pública que construya y gestione desde la Administración General del Estado pisos con los que contribuir a resolver la crisis habitacional. La vivienda pública funciona como 'cortafuegos' ante la escalada de precios, asegurando un techo asequible y amortiguando las tensiones del mercado libre. Sin embargo, el parque público español es muy escaso. Desde 2015 se construyen apenas 8.000 viviendas protegidas al año, una cifra a la que se le suma el problema de que buena parte de las puestas en pie antes del estallido de la burbuja inmobiliaria ha acabado en manos privadas.
Según datos del Ministerio de Vivienda, en la primera mitad de 2024 se han construido 4.551 pisos con algún tipo de protección pública -la inmensa mayoría al amparo de planes autonómicos-, 276 más que el año pasado por las mismas fechas. Pese al leve repunte, el comportamiento está siendo muy parecido al del año pasado, cuando se levantaron 8.847. Al igual que la de inmuebles libres, la promoción de viviendas protegidas lleva lastrada desde el estallido de la burbuja inmobiliaria.
En los últimos ocho años se han finalizado casi el mismo número de casas protegidas que solo en 2008. De construirse más de 60.000 pisos protegidos al año -incluso 85.000 en 1997- pasaron a finalizarse 53.332 en 2012, 17.059 en 2013 con los últimos coletazos del boom inmobiliario y 7.931 en 2015. "Ha caído toda la construcción, pero la de vivienda pública es prácticamente nula", reconoce Josep Maria Raya, catedrático del Tecnocampus en la Universidad Pompeu Fabra (UPF) especializado en asuntos inmobiliarios, que apunta como causas a la falta de inversión pública y a unas rentabilidades poco atractivas para el sector privado.
Esta mengua en los últimos años contrasta con la apuesta por la vivienda protegida a finales del siglo pasado y principios de este. Entre 1990 y 2014 se calificaron 1,3 millones, un volumen que equivale a casi el 7% del parque actual de residencias principales. "Si se hubieran conservado, hoy podríamos seguir teniendo el mercado tensionado pero al menos con un 10% de vivienda social. Pero buena parte se vendió y se perdió como parque público", explica Raya. Hoy en día no solo se pone en marcha mucha menos vivienda protegida, sino que la mayoría de la que se construyó en el pasado se ha esfumado de las manos de las administraciones, debido a que se primó como modelo un régimen de compra en el que existía la posibilidad de que los pisos acabaran en el mercado libre al cabo de los años. "Fue el régimen típico hasta la crisis financiera", señala el catedrático de la UPF.
De la compra al alquiler
Según un estudio elaborado por CCOO, cada año se descalifican entre 40.000 y 50.000 viviendas protegidas, lo que se traduce en que en la última década 368.000 han pasado a manos privadas, cuatro veces más de las que se han construidos. El sindicato calcula que con los más de 200.000 millones de euros que solo el Gobierno central ha destinado a política de vivienda durante las últimas cuatro décadas se habrían podido edificar dos millones de viviendas de alquiler social si se hubiera utilizado de forma eficiente. "Destinar el gasto público a constituir un parque público de vivienda de alquiler habría permitido disponer de un mecanismo de intervención directa en el mercado inmobiliario, sirviendo de contrapeso al poder de mercado de los propietarios privados y abaratando el acceso a la vivienda de precio libre, tanto en compra como en alquiler", argumentan.
"No sabemos qué ocurriría en España si tuviéramos un mayor porcentaje de vivienda pública en alquiler. Pero a priori se supone que debería relajar la escalada de precios", explica el profesor de Comillas ICADE y experto en mercado inmobiliario, Leandro Escobar, que matiza que la ampliación del parque público también podría restringir la oferta privada y recalca que las tensiones se concentra en lugares concretos, sobre todo en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o en la costa mediterránea. "En estas zonas hay una concentración de la demanda, y parte de esa demanda no puede acceder directamente al mercado de compra y tiene que recurrir al alquiler", explica.
Aunque sigue siendo minoritario, en los últimos años el arrendamiento social ha ganado terreno. En 2023, el 29% de las viviendas sociales se destinaron a alquiler sin opción a compra, frente a un 50% en propiedad. Hace una década las proporciones eran del 10% y 80% respectivamente. Independientemente del régimen de tenencia, algunas comunidades han cambiado también la normativa para blindar las viviendas públicas y evitar que se pueda especular con ellas en el mercado libre. Es el caso de País Vasco y Cataluña y es un paso por el que aboga el Gobierno central, aunque la competencia es autonómica. "Es un cambio legal que se ha de hacer", opina Raya, que no niega que el modelo anterior tuviera "algunas virtudes". "Permitía acceder a una vivienda en propiedad a una persona que no habría podido de otra manera y eso le podía permitir progresar. Pero ahora la urgencia es otra", aclara.
Lejos de la media europea
El resultado de la escasa construcción y el coladero de las descalificaciones es un parque de viviendas sociales dotado actualmente con apenas 290.000 pisos -180.000 de comunidades autónomas y 110.000 de ayuntamiento-, según el Observatorio de Vivienda y Suelo. Esta cifra representa el 2,5% del total de viviendas principales, un peso muy alejado del 9% que ronda la media europea y de los países más aventajados. La proporción de vivienda social supera el 15% en Francia, Reino Unido y Suecia y el 20% en Dinamarca y Austria e incluso llega al 30% en Países Bajos. "Tenemos el parque de vivienda pública más pequeño de los países del entorno", corrobora Escobar. El Banco de España calcula que para alcanzar los estándares europeos harían falta 1,5 millones de viviendas adicionales de alquiler social.
La conformación de un parque público equiparable al de los vecinos europeos es una de las aspiraciones del actual Gobierno de Pedro Sánchez, cuyo último anuncio para avanzar en esa línea ha sido la reconversión de Sepes en una "gran" empresa pública de vivienda. "Promoveremos la creación de vivienda y lo haremos en colaboración con las empresas de la construcción", añadió al anuncio la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, abogando por la colaboración público-privada. Actualmente tres de cada cuatro viviendas protegidas son puestas en marcha por promotores privados.
Sin embargo, los estándares europeos no parecen alcanzables a corto plazo. "Hay que multiplicar por cinco el stock que tenemos, en un contexto en el que además hay poco suelo preparado para urbanizar en las áreas donde más se necesita", explica el catedrático de la UPF. "Ahora mismo lo que se necesita es hacer vivienda. Da igual quién la haga. Hay que facilitar que se haga en el formato que sea y con la mayor rapidez posible. Ojalá la promotora pública ayude a hacer las cosas más deprisa, pero tampoco está claro, porque a día de hoy le faltaría músculo", agrega, recalcando que para ampliar el parque público se necesitan más inversión y suelo, acortar los plazos de construcción e incentivar el empleo en el sector del 'ladrillo'.
"Para tener un nivel de vivienda público parecido a países como Austria o Dinamarca harían falta miles de millones de euros", asegura por su parte Escobar, que afirma que esta inversión es "totalmente inviable" en el corto plazo y "complicada" en el largo, y recuerda que aumentar de forma exponencial los recursos destinados a vivienda requeriría recortarlos de otros servicios. "Simplemente aumentando el porcentaje de vivienda pública no vamos a arreglar el problema. Por desgracia estamos ante un problema totalmente multifactorial", advierte.
