Las subidas de los tipos de interés y el consecuente endurecimiento de las hipotecas no han impedido que la compraventa de vivienda haya atravesado en los últimos años un buen momento. Por el momento, en 2024 no se han alcanzado todavía las cifras registradas en 2023, pero las transacciones se mantienen un 21,5% por encima del volumen de operaciones de 2019. Tal y como refleja un informe publicado este miércoles por el Banco de España, el mercado se nutre principalmente de pisos de segunda mano desde hace una década. Las viviendas de nueva construcción no cubren el volumen de hogares que se crean cada año en España, lo que ha dado lugar a un déficit de inmuebles que se concentra especialmente en las zonas urbanas.
"Las compraventas de vivienda presentan a partir de 2021 niveles no observados desde el boom inmobiliario de la primera década del siglo XXI", señala el análisis de la institución presidida por José Luis Escrivá, que recuerda que la pandemia postergó las decisiones de compra. En concreto, entre 2021 y 2023 se registró una media anual de 675.000 transacciones anuales. Tras un lustro por debajo de las 500.000 operaciones anuales, estas cifras evocan los números de la burbuja inmobiliaria -aún lejanos-, cuando entre 2004 y 2007 se llegaron a vender 885.000 viviendas al año.
No obstante, el análisis del Banco de España apunta a que la situación actual es radicalmente distinta a la vivida hace quince años. "A diferencia de lo ocurrido durante el boom de la primera década del siglo XXI, el tamaño relativo del mercado de la vivienda en España no se encontraría sobredimensionado", destaca el informe, titulado El mercado de la vivienda residencial en España y firmado por los investigadores Andrés Lajer, David López y Lucio San Juan. La principal diferencia radica en la falta de oferta actual y, en particular, de obra nueva. Desde 2021, se construyen al año unas 100.000 viviendas -en 2016 apenas eran 45.000-, una cifra ligeramente inferior al número de hogares que se crean y muy alejada de los más de 650.000 inmuebles que llegaron a levantarse durante el boom inmobiliario.
De este modo, mientras que entre 1980 y 2010 se crearon 3 millones de viviendas más que hogares -con un 'exceso' anual promedio de 125.000 inmuebles-, hoy en día la situación es la contraria. El Banco de España calcula que solo entre 2022 y 2023, se deberían haber construido 365.000 viviendas más de las edificadas para cubrir el volumen de nuevos hogares constituidos, una cifra a la que habría que sumar otras 120.000 para satisfacer la demanda de no residentes. En total, teniendo en cuanta cómo se espera que evolucione la población española y el sector del ladrillo, la institución dirigida por Escrivá calcula que hacen falta 500.000 viviendas adicionales. El 50% de este déficit se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, las provincias que en los últimos años han concentrado los mayores crecimientos demográficos.
Ante esta situación, es la segunda mano lo que está alimentando el mercado. Desde 2014, alrededor del 90% de las transacciones son de pisos usados, una proporción significativamente mayor al 60% de 2007. "Este predominio de la vivienda usada desde 2013 se debe, en un primer momento, a la absorción de un importante stock de vivienda sin vender tras el estallido de la crisis económica e inmobiliaria iniciada en 2008 y, posteriormente, a la contenida producción de vivienda nueva durante la última década", explica el informe publicado este miércoles. Todavía hay unas 450.000 viviendas construidas durante la burbuja inmobiliaria que están sin vender, pero se trata de inmuebles difíciles de encajar por su ubicación y por el estado en el que se encuentran.
Menos endeudamiento
Otra diferencia fundamental con la situación precrisis son los niveles de endeudamiento. La recuperación del mercado inmobiliaria ha sido pareja a una subida incesante de los precios. Desde 2014, las viviendas se han encarecido un 66%, superando ya los niveles máximos registrados en 2007. Sin embargo, mientras que en 2007 más de un 60% de los inmuebles se compraban con hipoteca -en un contexto de expansión económica y con condiciones crediticias holgadas-, el uso de financiación externa se ha reducido significativamente. Aunque la concesión de créditos se ha estimulado en los últimos meses a raíz de la bajada de los tipos de interés, en julio de 2024 apenas el 48% de los compradores recurrieron a una hipoteca para financiar la adquisición.
A esto se suma que la proporción media del importe de la vivienda que cubren los créditos ha pasado de superar el 100% en los primeros años de los 2000 a situarse en el 75% en 2023. "La mayor prudencia en la concesión de crédito hipotecario se refleja también en la disminución de la proporción de la renta de los hogares destinada al pago de la cuota de los préstamos hipotecarios", añade el informe, que apunta a un cambio en el perfil del comprador a causa de este endurecimiento de las condiciones impuestas por las entidades financieras. "Este hecho se ha visto compensado, en parte, por un aumento de los recursos propios procedentes del ahorro de los hogares que ha modificado el perfil del comprador de vivienda hacia hogares con mayores ingresos y capacidad de ahorro", señala.
