2024 fue un año de mucha actividad en el mercado inmobiliario. Se rozaron las 642.000 compraventas de viviendas, un 10% más que en 2023 y el segundo mayor volumen anual de operaciones desde 2007, solo superado por las 650.000 de 2022. El avance se reflejó especialmente en las transacciones sobre viviendas de obra nueva, que se dispararon un 23,4% alimentadas por la reactivación del sector del ladrillo. Por primera vez desde la pandemia, el año pasado pasado se empezaron a construir más inmuebles que hogares nuevos se crearon, aunque el déficit acumulado en años anteriores sigue haciendo mella en los precios y se evidencia en las dificultades en el acceso a la vivienda.
Según los últimos datos del INE, en 2024 se vendieron 135.052 pisos a estrenar, 25.571 más que en 2023. Fue el mejor año para la compraventa de vivienda nueva de la última década. Para encontrar un ejercicio de mayor dinamismo hay que remontarse hasta 2013, cuando se registraron 143.771 operaciones. Por aquel entonces, todavía en plena crisis, el mercado inmobiliario estaba en mínimos, con poco más de 300.000 transacciones anuales sumando obra nueva y segunda mano —venía de superar en 2007 las 325.000 operaciones con casas a estrenar y las 775.000 en total—. Pero la burbuja había dejado como herencia un stock de obra nueva cuyas últimas unidades terminaban de encontrar salida en aquellos años, antes de que la compraventa de vivienda nueva tocara suelo en 2015 y 2016 por debajo de las 80.000 transacciones.
El contexto actual es muy distinto. Está marcado por una fuerte demanda que se reactivó el año pasado con la bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), lo que mejoró las condiciones de financiación dando lugar a hipotecas más baratas. A la elevada demanda se suma una cierta mejora por la parte de la oferta. "Lo que vemos con la vivienda nueva es resultado de todos los procesos de construcción. En el momento de la covid-19 cayó, pero a partir de entonces ha habido una normalización y la obra nueva empieza ahora a ver sus frutos", explica a 20minutos Ferran Font, director de Estudios del portal pisos.com.
El parón de la pandemia hundió la concesión de visados de obra para la construcción de vivienda hasta los 85.535 permisos en 2020, según datos del Ministerio. En los años siguientes, entre 2021 y 2023, el sector recuperó el ritmo precovid de 2019 con una media de 109.000 pisos puestos en marcha cada año. Una cifra tímida con respecto al más de medio millón de casas que se construía a principios de siglo, pero que al mismo tiempo denota una cierta recuperación con respecto al parón de la crisis, cuando la producción llegó a caer por debajo de las 40.000 unidades anuales en 2013 y 2014, y que ha servido para nutrir el mercado de vivienda nueva. En el último año, el sector del ladrillo ha seguido cogiendo ritmo. En 2024 se concedieron 127.721 visados de obra para la construcción de viviendas, un 16,7% más que en el mismo periodo de 2023 y la mayor cifra anual desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
Menos hogares de lo previsto
Ese impulso de la construcción ayudó a que en 2024 el volumen de viviendas puestas en marcha superara al número de hogares creados en el conjunto del año, algo que no ocurría desde antes de la pandemia y a lo que ha contribuido notable el pinchazo en la conformación de familias. Según la Estadística Continua de Población del INE, en 2024 se crearon 111.548 nuevos hogares, una cifra muy alejada de los más de 250.000 previstos.
El Banco de España ya advirtió del frenazo en un informe publicado en octubre. Invitaba a tomar con "cautela" los cálculos sobre el comportamiento futuro de la población y apuntaba a que la desaceleración en la creación de hogares podría deberse a varios factores, entre ellos a unas expectativas abultadas tras unos años de boom demográfico gracias a la inmigración —se crearon 211.493 hogares en 2023 y más de 280.000 en 2022 y 2021— o bien al hecho de que la escasez de vivienda esté impidiendo precisamente la conformación de nuevos hogares, generando así una demanda latente. Y es que, por ejemplo, la edad media de emancipación de los jóvenes no deja de retrasarse y cada vez son más las personas que se ven obligadas a compartir piso por no poder afrontar el pago de un alquiler o de una hipoteca en solitario.
Un déficit acumulado
En cualquier caso, el Banco de España calcula que el país acumula un déficit de medio millón de viviendas, concentrado especialmente en las grandes ciudades y engrosado por el desajuste entre la evolución demográfica y el ritmo de construcción durante la crisis financiera y los años posteriores a la pandemia, pese al acompasamiento de 2024. "Hay una escasez muy grande de obra nueva en comparación con la demanda, que es altísima", explica la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos. "En estos momentos, las promociones están prácticamente vendidas sin construirse", señala.
"Prácticamente todo lo que se construye se vende", coincide Font, que recalca que "se sigue infraproduciendo vivienda" y recuerda que el peso de la obra nueva es minoritario frente a la segunda mano, que en 2024 representó el 79% de las compraventas. "La demanda presiona para producir, pero no es un tema de mercado, sino cultural. Cuesta que los desarrollos sean rápidos, los procesos administrativos no son sencillos, hay poca mano de obra, poco suelo finalista... es difícil empezar a construir mucho más rápido, a no ser que cambie el marco regulatorio", opina. "El mercado no tiene la capacidad de producir todo lo que se necesita", subraya.
Un 11% más caras
El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda ha provocado una escalada de los precios en los últimos años, especialmente en la obra nueva. A falta de conocer los datos del último trimestre, entre enero y setiembre de 2024, según datos del INE, los pisos a estrenar se encarecieron un 11,4% con respecto a 2023, un alza que se acumula a las de los años anteriores.
"La industria atraviesa una etapa complicada para poder ajustar el precio de esta tipología de viviendas. Hay una gran escasez de suelo, el precio del suelo también es caro y se encuentra con otros obstáculos como son una excesiva burocracia, el aumento del coste de los materiales a raíz de la pandemia y de la crisis logística y energética de 2022 y la falta de mano de obra, lo que evidentemente hace que se encarezca mucho", explica Matos, que apunta a que el elevado coste de las casas a estrenar es el principal motivo por el que buena parte de los compradores acaban decantándose por la segunda mano.
Por su parte, Font descarta que por el momento los altos precios puedan frenar el mercado. "Hay demanda suficiente como para cubrir la oferta que se produce, independientemente de que el precio sea más alto", valora, recalcando que el cuello de botella está en la falta de oferta. "Si aumentásemos la producción, que es algo de lo que el sector no tiene capacidad ahora mismo, seguramente llegaríamos a un ratio de obra nueva en compraventa mucho mayor", coincide Matos.
