La oferta de pisos para alquilar como vivienda habitual es cada vez más escasa. Al uso tradicional de las casas como hogar le ha salido competencia en forma de otras modalidades de arrendamiento, como el vacacional o el temporal, que cada vez resultan más atractivas para los propietarios. El resultado: en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, el alquiler tradicional ha pasado de representar respectivamente el 92% y 95% de la oferta en 2019 al 84% en 2023, mientras el peso de los anuncios de arrendamientos de temporada se ha multiplicado por 3,5 y por siete respectivamente. Así se desprende de un informe publicado este jueves por el centro de políticas económicas de Esade (EsadeEcPol), que señala que la mayor incidencia del alquiler temporal en Barcelona coincide con la aplicación de una regulación más estricta en cuanto a la limitación de los pisos turísticos y al control de precios.
"España enfrenta una crisis de acceso a vivienda estable que se observa especialmente en la escalada de la demanda de alquiler permanente", señala el estudio -firmado por los investigadores Josep M. Raya, Manuel Hidalgo, Jorge Galindo y Javier Martínez-, que analiza, a partir de los datos de los principales portales inmobiliarios, la evolución del mercado del alquiler en Madrid y Barcelona. Mientras la demanda ha crecido en los últimos años por el aumento de la población y una menor capacidad para acceder a la compra, la proporción de viviendas disponibles para alquilar como residencia habitual es cada vez menor, lo cual viene acompañado de precios más altos. Esta evolución de la oferta de alquiler residencial contrasta con el auge del turístico y el de temporada.
El alquiler temporal ha irrumpido con fuerza en portales de arrendamiento a largo plazo como Idealista. En concreto, la investigación de Esade señala que en Barcelona esta fórmula ha pasado de representar apenas el 2,1% de los anuncios en 2019 a alcanzar el 14,4% en 2023, por lo que su peso se ha multiplicado por siete. Encontrar un alquiler tradicional es más complicado incluso en barrios concretas como Ciutat Vella, donde solo el 40% de los anuncios de alquiler son para residencia habitual frente a más de un 30% de alojamientos temporales. Esa mayor presencia se observa también en Madrid, aunque con menor intensidad. En la capital, el 9,6% de los pisos ofertados para alquilar se anuncian ya como temporales, cuando hace cinco años representaban apenas el 3,3%. En el distrito Centro, la incidencia es mayor, llega al 20% con apenas un 70% de alquileres tradicionales.
El auge del alquiler temporal también se aprecia en las plataformas de arrendamientos de corto plazo como Airbnb, donde gana terreno frente al vacacional. Según el estudio, en Madrid y Barcelona se registraron respectivamente en 2023 una media de 15.000 y 10.000 anuncios de viviendas turísticas al mes, a los que se sumaron respectivamente 2.500 y 5.000 de alquileres de temporada. De este modo, como ocurre en los de largo plazo, la incidencia de la fórmula de temporada es mayor en la Ciudad Condal, con un peso del 36% sobre el total de anuncios de alquileres de corta duración frente al 23% de la capital.
Diferentes regulaciones
"Estas diferencias observadas entre Madrid y Barcelona podrían responder al entorno legislativo", apunta el informe, que recuerda que Barcelona ha sido mucho más restrictiva a la hora de limitar las licencias de viviendas turísticas. "Es un indicio, pero no es una prueba fehaciente", aclara a 20minutos Jorge Galindo, director adjunto de EsadeEcPol y uno de los autores del artículo. "Sin poder establecer una causalidad directa debido a la naturaleza de los datos, sí podemos observar que estas diferencias coinciden con la presencia de regulación de alquileres turísticos en Barcelona, que desde 2017 podría haber empujado a la baja la oferta, evitando que se recupere y facilitando su desplazamiento hacia el de temporada", matiza en ese sentido el estudio.
Los investigadores señalan también una coincidencia temporal en el trasvase de alquiler de largo plazo de la fórmula tradicional al temporal con la aprobación de la ley catalana de control de precios y la ley estatal de vivienda. Cataluña fue la primera comunidad en aplicar la norma nacional para topar los precios del alquiler, mientras que Madrid no ha puesto en marcha este mecanismo.
De este modo, el mayor peso del alquiler de temporada no se debería solo a una mayor demanda de esta fórmula en específico por parte de personas desplazadas momentáneamente fuera de su residencia habitual por motivos de trabajo o estudios, por ejemplo, sino también a un intento de los propietarios por evitar la regulación del alquiler tradicional. "Tenemos ambas cosas. Es innegable que hay un cambio en la demanda, especialmente en lugares como Madrid o Barcelona, que es resultado del éxito de las ciudades, que atraen a más gente para trabajar o estudiar por un tiempo. Pero también parece que hay un componente de respuesta estratégica", explica Galindo, que apunta a que había que analizar qué parte del aumento de la demanda de alquiler de temporada se debe a factores como la globalización y al aumento del teletrabajo postpandemia y qué parte a su uso como una vía de escape a la ley de vivienda.
Calibrar el impacto
Ante este posible efecto colateral de la regulación del alquiler tradicional -que no estaría redundando en una mayor oferta de pisos para vivir, sino más bien en lo contrario-, los investigadores de Esade subrayan que cualquier cambio normativo en el mercado del alquiler debe ser "quirúrgico". En ese sentido, el informe recalca la necesidad no solo de "calibrar bien" los cambios atendiendo "con detenimiento los posibles efectos que cualquier regulación adicional pueda tener en desplazar oferta de alojamiento hacia otras formas de alquiler o venta", sino también de evaluar el impacto de las medidas puestas en marcha, para comprobar si redundan efectivamente en una mejora del acceso a una vivienda estable más allá de lo diseñado sobre el papel.
En el caso concreto del alquiler de temporada, los investigadores ponen de manifiesto que todavía no se ha estudiado lo suficiente el efecto de limitar este modalidad de arrendamiento. En cambio, para los pisos turísticos sí se han estudiado experiencias puestas en marcha en ciudades como Los Ángeles o Irvine (California), donde se observó una bajada del precio del alquiler tradicional de apenas un 2-3% en dos años tras limitar el vacacional. "Si bien medidas que limitan el uso de los alquileres distintos a largo plazo podrían hipotéticamente llegar a aumentar puntualmente la oferta e vivienda en el mercado de alquiler tradicional, su efecto parece por ahora limitado y la evidencia que las soporta es escasa", indica el informe.
Como alternativa a este tipo de regulaciones y posible solución para contrarrestar al menos parcialmente la escasez de alquileres, el estudio de Esade propone incrementar la oferta tanto desde el sector público como desde el privado, especialmente para ofrecer alquileres asequibles a la población más vulnerables. En concreto, se plantea la posibilidad de ceder temporalmente a las administraciones la gestión de viviendas en manos de grandes tenedores para dedicarlas a alquiler social o asequible.
