Cada vez son más los que buscan adquirir una casa. El número de potenciales compradores se incrementó en 2024 un 39%, según datos del Grupo Tecnocasa, que este martes ha presentado el XL Informe sobre el mercado de la vivienda, elaborado en colaboración con la Universitat Pompeu Fabra (UPF). En cambio, la oferta no solo no creció al mismo ritmo, sino que disminuyó un 9,3%, debido principalmente a la rapidez con la que los inmuebles salen del mercado. El tiempo medio para vender una casa en España es ya de 73 días y el 55% de las ofertas encuentran comprador en menos de seis meses.
"El año pasado se produjo un aumento de la demanda muy importante, no es habitual un aumento del 39% en un solo año", destacó en la presentación del informe Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. Solo esta compañía cerró 2024 con 80.000 solicitudes de compra activas más que en diciembre de 2023, superando las 266.000. Y ese tirón de la demanda se reflejó en la evolución de las compraventas, que rozaron las cifras récord de 2022. A falta de conocer los datos de los últimos tres meses del año, hasta septiembre se cerraron 472.496 transacciones, un 10,5% más que en el año anterior, según datos del Ministerio de Vivienda.
En la otra cara de la moneda, la oferta de pisos a la venta fue la contraria. Según los datos de Tecnocasa, pasaron de detectarse 71 viviendas ofertadas por cada 5.000 en 2023 a contabilizarse 64 en 2024, con independencia de cuál fuera la inmobiliaria que gestionara la venta. El análisis de la compañía italiana apunta a que esa merma se debe principalmente a la rapidez con la que las viviendas salen del mercado, dada la elevada demanda. "Con una demanda en aumento y una oferta que no llega a cubrir la demanda, los días necesarios para vender una vivienda también disminuyen", explicó Cubero.
En concreto, el tiempo medio de venta de una casa en 2024 no llegó al mes y medio en el conjunto del país y en grandes ciudades como Madrid y Barcelona se acortó hasta los 60 y 68 días respectivamente. El 36,6% de las viviendas se vendieron en menos de tres meses, a las que se sumó un 18,5% que necesitaron tres meses más. "Si la vivienda está a precio, seguramente se venderá en un periodo razonable", afirmó Cubero, que reconoció al mismo tiempo que existe un stock estancado del 23,6% de pisos que llevan más de seis meses en el mercado por estar sobrevalorados, con unos precios de media un 17% por encima de los de mercado. Pese a la presión sobre la demanda, desde Tecnocasa aseguran que los compradores todavía tienen cierto margen para negociar los precios de compra. En concreto, cifran en un 7,3% la rebaja media fruto de esa negociación.
"Una caldera a presión"
El desajuste entre oferta y demanda ha empujado al alza los precios. Según el informe publicado este martes, en el segundo semestre de 2024 las viviendas de segunda mano se encarecieron de media un 12,13%, subiendo el precio del metro cuadrado hasta hasta los 2.802 euros de media. Se trata de un nivel equivalente al registrado en 2005, todavía un 19,9% por debajo del máximo de 3.489 euros alcanzado en el segundo semestre de 2006. En consecuencia, también el importe medio de la hipoteca ascendió hasta los 132.457 euros, un 14,5% por encima de los 115.714 euros en los que se situaba la cuantía media a finales de 2023.
"La situación es de enorme presión, se está convirtiendo en una caldera a presión", aseguró en la presentación del informe el profesor José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y director de la Cátedra Grupo Tecnocasa-UPF. "Es muy difícil argumentar que el problema es otro que no sea que falta oferta, que la población crece más rápido de lo que esperábamos. Y el problema es ponerse de acuerdo en cómo generar esa oferta", añadió, abogando por "aumentar la oferta" frente a "reprimir la demanda" para atajar los actuales problemas de acceso y por impulsar el alquiler. "Volver a al compraventa no creo que sea la opción, porque todavía no hemos llegado a un punto de que tengamos una proporción de alquiler sana", explicó.
Aun así, el catedrático de Economía descartó que estemos ante una nueva burbuja inmobiliaria como ocurrió antes de 2008. "Para que haya una burbuja, tiene que haber aire por exceso de crédito y no parece que lo haya ni por el lado de la oferta ni por el de la demanda", apuntó. Y es que pese a la subida de precios, los niveles de endeudamiento se mantienen estables. Según el informe de Tecnocasa, el valor de las hipotecas cubrió de media en el segundo semestre de 2024 el 69% del precio de la vivienda y la cuota mensual, el 30% de los ingresos del hipotecado. "Es evidente que con estos valores, los precios no están siendo inflados por el crédito, la actitud de los bancos sigue siendo bastante conservadora", coincidió Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa España.
