La proliferación de pisos turísticos ha llegado hasta la Justicia, que va poniendo coto a este uso alternativo de las viviendas. El Tribunal Supremo ha resuelto en el último año y medio varios casos —el último este jueves— en los que la apertura de alquileres vacacionales en edificios residenciales ha generado conflictos con los vecinos. El Alto Tribunal ha respaldado considerar los pisos turísticos como actividad económica y ha reconocido la capacidad de los propietarios para vetarlos en su edificio, aunque la prohibición ha de ser "clara" y "precisa". El Gobierno ha tomado estos pronunciamientos como espaldarazo para tratar de cercar esta problemática en plena crisis habitacional. Los pisos turísticos crecen y crecen, mientras el acceso a un techo no deja de recrudecerse.
La última sentencia del Tribunal Supremo sobre viviendas de uso turístico fue dictada hace apenas uno días. El Alto Tribunal desestimó un recursos de una comunidad de propietarios que pedía considerar ilegal la puesta en funcionamiento de un alquiler vacacional en el edificio amparándose en que los estatutos prohibían el uso de las viviendas para actividades "inmorales, incómodas o insalubres". El veto incluía también expresamente la apertura de consultorios y clínicas de enfermedades infectocontagiosas o para fines ilegales, así como la instalación de motores o máquinas inusuales en un hogar, pero no hacía ninguna mención a pisos turísticos.
Ante esa ausencia de prohibición explícita, los magistrados entendieron que la comunidad de vecinos no puede impedir la explotación de una de las viviendas como alquiler vacacional. "Dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso, es decir, el alquiler turístico", expone la sentencia, que recalca que "la mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa".
De este modo, según lo dictado por el Tribunal Supremo, los vecinos no pueden oponerse a la apertura de un piso turístico en su edificio si no lo prohíben los estatutos de la comunidad. No obstante, de acuerdo a anteriores sentencias, el veto no tiene por qué ser contra los alquileres vacacionales en específico, sino que puede ser contra el uso de las viviendas para actividades económicas en general, algo que no ocurría en el caso abordado este jueves. Sobre esta segunda posibilidad, a finales de 2023 el Alto Tribunal ya determinó —en sendos fallos sobre dos vecindarios de Oviedo y San Sebastián— que es lícito prohibir la implantación de un piso turístico si los estatutos de la comunidad no permiten la apertura de negocios, ya que consideró que este tipo de arrendamientos son precisamente un actividad económica.
Mayoría de tres quintos
Amparándose en aquellas dos primeras sentencias —a las que siguieron otras en el mismo sentido—, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, anunció a finales de junio del año pasado la intención del Gobierno de reformar la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para dar más poder a los vecinos a la hora de prohibir los apartamentos turísticos a través de sus estatutos de la comunidad. Dicha norma ya reconocía la capacidad de los propietarios para "limitar o condicionar" la explotación de las vivienda como alquiler vacacional, siempre y cuando hubiera una votación previa y lo apoyaran tres quintas partes de los vecinos. No obstante, el Ejecutivo impulsó un sutil cambio en este apartado de la ley para incluir también el verbo "prohibir", un añadido que el Congreso aprobó a finales de año y que empezará a surtir efectos el 3 de abril.
En la práctica, el nuevo matiz apenas cambia la situación, ya que el Tribunal Supremo ya se manifestó sobre este artículo de la LPH en octubre dos sentencias en las que afirmó que, atendiendo a una interpretación "gramatical" y "semántica" del texto, el término "limitar" no excluía la prohibición. Además, en aquellos pronunciamientos avaló que para decidir sobre este asunto en las comunidades de vecinos haga falta el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, es decir, una mayoría cualificada pero no la unanimidad del vecindario, ya que bastaría la negativa del dueño interesado en convertir su vivienda en piso turístico para frustrar un potencial acuerdo.
El cambio en la LPH no es la única iniciativa del Gobierno para tratar de frenar el avance de los pisos turísticos. El paquete de medidas anunciado por el presidente del Ejecutivo, Pedro Sánchez, a mediados de enero incluye elevar el IVA a las viviendas que se alquilen bajo esta fórmula para que tributen "como lo que son: un negocio", algo que tiene que pasar por el Congreso. "Menos Airbnb y más vivienda" se ha convertido en un leitmotiv del Gobierno, pronunciado en las últimas semanas tanto por Sánchez como por Rodríguez, aunque desde el Ejecutivo reconocen que el grueso de las competencias en este asunto son de las comunidades y ayuntamientos, que también están tomando medidas.
Un 17% más en un año
Según datos del INE, entre agosto de 2023 y el mismo mes de 2024, el número de pisos turísticos en España creció un 16,6% en solo un año. En total se contabilizan 396.883 viviendas con este uso, de las cuales la mitad se concentran en Andalucía (88.435), Comunidad Valenciana (71.186) y Cataluña (58.708). Mientras encontrar una vivienda para alquilar o comprar es cada vez más difícil sobre todo en las grandes ciudades, este tipo de alojamientos vacacionales no dejan de proliferar al calor del auge del turismo y como una fórmula utilizada por los propietarios para lograr rentabilidades más altas de las que obtendrían si alquilasen ese mismo piso como residencia habitual.
El problema se agrava por el hecho de que muchos de estos pisos no tienen licencia. En Madrid capital, por ejemplo, el propio Ayuntamiento reconoce que existen entre 13.000 y 14.000 que operan de forma ilegal. Y el fenómeno es generalizado en todas las grandes ciudades y zonas turísticas. Este viernes, el Ministerio de Consumo, que tiene iniciadas varias investigaciones sobre pisos turísticos, remitió a la Junta de Andalucía un informe con 85.000 anuncios con "indicios de algunas prácticas fraudulentas".
Para perseguir los alquileres vacacionales que funcionan sin licencia, el Gobierno puso en marcha a principios de año la denominada Ventanilla Única Digital, un sistema estatal de registro de arrendamientos de corta duración —pisos turísticos, alquileres temporales y de habitaciones— a través del cual se acredita el complimiento de la normativa estatal, autonómica y local y que permite obtener un número de identificación de la vivienda que será obligatorio para poder anunciarla en portales online a partir de julio. Según datos del Ministerio de Vivienda, la plataforma cuenta ya con 5.300 inmuebles registrados, aunque no todos ellos son pisos turísticos.
