La escasez de vivienda ha tensionado el mercado inmobiliario hasta empujar a los precios a niveles no vistos en quince años. La solución más ampliamente compartida a la crisis habitacional pasa por crear más vivienda. Sin embargo, aunque el sector del ladrillo coge ritmo, la burocracia lastra la construcción. "Se tarda más en desarrollar un suelo y gestionar las licencias que en construir", denuncia Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña). La reducción de trámites figura entre las recetas de los dos grandes partidos, PSOE y PP, para atajar el problema de la vivienda, pese a la falta de entendimiento para sacar adelante iniciativas como la reforma de la ley de suelo.
Según datos del Ministerio de Vivienda, en los siete primeros meses del año se han concedido 75.814 visados de obra para la construcción de vivienda, un 14,65% más que en el mismo periodo de 2023. El 'ladrillo' confirma así su despegue en un momento marcado por la falta de oferta. El Banco de España calcula que solo hasta 2025 hacen falta 600.000 viviendas para cubrir los cerca de 200.000 hogares que se crean al año y suplir el déficit de inmuebles. "Urge un aumento de la oferta de todos los tipos de vivienda, por supuesto también de la asequible, hasta por lo menos las 150.000 anuales", recalca Pedro Fernández Alén, presidente de de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC).
"El sector privado está agilizando la construcción de vivienda, pero la administración no va a esa misma velocidad para agilizar el foco del problema, que es la gestión y el desarrollo del suelo y todos los trámites burocráticos de concesión de licencias", valora la secretaria general de APCEspaña, que pone el acento en primer lugar en la necesidad de acelerar la movilización de suelo. Antes de colocar el primer ladrillo, el sector denuncia que pueden pasar lustros hasta conseguir el suelo sobre el que edificar, un plazo al que luego se le suma con frecuencia más de un año para la obtención de la licencia de obra.
La recién desbloqueada Operación Campamento es un claro ejemplo de estos tiempos dilatados. Tras 30 años en lid, el Ayuntamiento de Madrid dio luz verde a finales de septiembre al proyecto urbanístico presentado por el Ministerio de Vivienda para revitalizar los antiguos terrenos militares del distrito de Latina y construir al suroeste de la capital un nuevo desarrollo urbanístico con 10.700 nuevas viviendas. Está previsto que las primeras grúas empiecen a trabajar en la zona en la segunda mitad de 2025 y no será hasta finales de 2027 cuando se empiecen a entregar los primeros pisos.
El suelo, materia prima
"El principal escollo tiene que ver con la concesión de suelo construible. España es uno de los países menos densos de Europa. Hay abundancia de suelo, pero hay que desarrollarlo", explica Raymond Torres, director de coyuntura de Funcas. Con el objetivo agilizar la puesta del suelo a disposición del mercado, el Gobierno retomó a mediados de este año la reforma de la ley de suelo para simplificar los planeamientos urbanísticos y limitar la incidencia de las impugnaciones, introduciendo la posibilidad de subsanar errores "menores" que con frecuencia paralizan los planes urbanísticos en los tribunales. "Para sacar adelante un desarrollo urbanístico se necesitan muchísimos informes y en ocasiones, solo con que se impugne uno de ellos, se vuelve a la casilla de salida", apunta Toribio, que valora positivamente el intento de cambio normativo. "Era una ley técnica muy bien planteada y que ayudaría a que este proceso largo y farragoso se agilizara", opina.
La reforma de la ley de suelo impulsada por el ala socialista del Gobierno no llegó a ser votada en el Congreso. El Ejecutivo la retiró del debate en el último momento para evitar una derrota parlamentaria, al no tener asegurado el respaldo del PP. A la izquierda del PSOE, Sumar se opone al cambio promovido por sus socios, al considerar que favorece los "pelotazos" urbanísticos, por lo que el apoyo de los populares es imprescindible para sacarlo adelante. Esta modificación, que ya quedó en suspenso en la legislatura pasada por la convocatoria de elecciones, se encuentra a la espera de volver al debate parlamentario, después de que PSOE y PNV pactaran repescarla.
Mientras tanto, los socialistas siguen tendiendo la mano al PP, que ya ha adelantado su intención de presentar su propia ley para liberalizar suelo sin intervenir los precios. "Urge movilizar el suelo, urge abrir un tiempo de excepción para agilizar y facilitar la construcción de vivienda, urge simplificar los trámites para hacerlo, y urge, en definitiva, ser claros: no hay acceso a la vivienda si no hay vivienda", defendía este viernes Alberto Núñez Feijóo en La Toja. "Bienvenido a la propuesta. Efectivamente, hay acuerdos que no pueden esperar y que ya están preparados. Por ejemplo, la ley de suelo. [...] Hoy mismo pueden firmarla", le replicaba la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en la red social X.
Las licencias, segundo escollo
Ambos partidos, PP y PSOE, señalan no solo al suelo, sino también a la necesidad de agilizar otros trámites como la concesión de licencias, una demanda exigida por el sector. En ese sentido, el Gobierno está trabajando en la creación de modelos de licencias simplificadas que permitan acortar los plazos -salió a principios de septiembre la modificación de la Orden ECO/805/2003 a audiencia pública para introducir estas y otras novedades-. "La licencia básica te permite iniciar el proceso de desarrollo de una promoción obteniendo la licencia en meses en vez de tardar más de un año. No podemos esperar más tiempo a tener una licencia que lo que se tarda en construir una vivienda", señala la secretaria general de APCEspaña.
Con este cambio, el Ejecutivo busca restar obstáculos a la hora de acceder a financiación a través de este tipo de licencias básicas, impulsadas ya a nivel local. El Ayuntamiento de Madrid fue pionero en su puesta en marcha. Junto a otras medidas orientadas también a agilizar la construcción, el consistorio capitaneado por José Luir Martínez-Almeida implantó esta figura en 2022 para permitir iniciar la construcción mientras se termina de tramitar la licencia de obra, ahorrando así una media de nueve meses de espera. El Ayuntamiento quiere ir un paso más allá y actualmente trabaja en la automatización de las licencias para reducir aún más los plazos.
La llave de la industrialización
También el propio sector del 'ladrillo' se afana en reducir los tiempos. Para ello, apuesta especialmente por la industrialización de la vivienda, que consiste en introducir en los edificios elementos fabricados fuera de la obra, como por ejemplo pilares, fachadas o cubiertas, pero también módulos completos. "La construcción industrializada no es la panacea, pero es una nueva forma de construir que va a simplificar mucho los trabajos al reducir los plazos de entrega y algunos costes", apunta el presidente de la CNC. "Entre los beneficios destaca la optimización del tiempo, gracias a réplicas de piezas y construcciones", añade, señalando que "este tipo de construcciones puede presentarse como una vía para hacer vivienda asequible intentando replicar construcciones en diversas promociones, reduciendo así los costes".
"Con la industrialización puedes construir una vivienda con mayores criterios de calidad y sostenibilidad en meses", agrega la secretaria general de APCEspaña, que apunta a que este nuevo método de construcción permite también suplir la falta de mano de obra que aqueja el sector. Ahora bien, para lograr su implantación vuelve a jugar un papel crucial la normativa. "La financiación ahora llega en el momento en el que la vivienda está en la ubicación final y la vivienda industrializada necesita financiación desde el momento en el que se empieza a desarrollarse", explica Toribio, que reclama un cambio en la normativa para salvar este escollo, algo en lo que ya trabaja el Gobierno junto a la banca y al sector inmobiliario. "Eso será el impulso que permita que la industrialización gane peso en nuestro país", confía.
"Se necesita una regulación más acorde con las necesidades del mercado, que nos permita desarrollar oferta de vivienda de forma más ágil", subraya la secretaria general de APCEspaña. "Si conseguimos que haya más suelo, que las licencias se concedan de forma más ágil y que haya una financiación a la industrialización vamos a conseguir más mano de obra y que todo el puzle encaje para ir más rápido", concluye.
