El precio de la vivienda aún no ha tocado techo, según las previsiones de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que engloba a las principales sociedades de tasación nacionales y este martes ha publicado su XX Observatorio de la Valoración. Ni la vivienda usada ni la obra nueva escaparán al encarecimiento en los próximos meses. De hecho, se espera que los precios de los pisos de segunda mano aceleren su alza a lo largo del año hasta cerrar 2024 en tasas de crecimiento anuales cercanas al 5%, ligeramente por debajo de la subida augurada para la vivienda nueva. Más pronunciado incluso será previsiblemente el alza de los alquileres.
El informe publicado este martes, firmado por la responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y elaborado en colaboración con una quince de expertos, apunta a que las rentas del alquiler mantendrán un ritmo de crecimiento constante a lo largo de 2024, consolidándose en unos niveles medios un 12,5% superiores a los registrados el año pasado. Esta subida se atribuye al crecimiento de la demanda a una mayor velocidad que la oferta, empujada principalmente por la creación de hogares y la llegada de flujos migratorios, así como por su concentración en zonas tensionadas. Mientras el volumen de personas que buscan piso no deja de crecer, la oferta de vivienda en el mercado se ha reducido, a la vez que se han endurecido las condiciones para acceder a la compra.
El análisis de la AEV recuerda además que, en el último año, los nuevos contratos de alquiler se han encarecido de media un 10%, el doble que los contratos vigentes, que subieron un 5% pese a las limitaciones impuestas por el Gobierno. En 2023 las actualizaciones anuales de las rentas estuvieron topadas al 2% para los inmuebles en manos de grandes tenedores. El informe apunta a que esa restricción ha provocado un trasvase de parte de la oferta al mercado de la compraventa, a la vez que los pisos que han entrado al mercado del alquiler lo han hecho a precios más altos. El 90% de los analistas de la AEV que han participado en el informe y un 60% de los expertos externos a la asociación descartan que los topes de precios derivados de la ley de vivienda puedan servir para relajar los niveles de preciso de alquiler más allá del corto plazo inicial, al restringir la oferta.
Por su parte, el análisis de la AEV apunta a que los precios de las viviendas usadas acelerarán su crecimiento a lo largo del año y alcanzarán tasas interanuales del 5% a finales de 2024 tras comenzar el año con alzas de entorno al 4%. No obstante, el informe condiciona esta subida al mantenimiento de los niveles de empleo actuales y al descenso de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que acometió en junio su primera bajada casi dos años después de que empezara a subirlos para tratar de doblegar la inflación. Unos tipos de interés más bajos abajarían las condiciones para acceder a financiación, haciendo así más accesible la compra de una vivienda con hipoteca.
En cuanto a la vivienda nueva, se espera que sus precios suban en torno a un 6% a mediados de año para moderarse posteriormente hacia finales de 2024. También en este caso el informe atribuye el alza a la escasez de oferta por el frenazo en el sector de la construcción. La inexistencia de suficiente obra nueva seguirá empujando de los precios previsiblemente, sobre todo en las zonas costeras y en las grandes poblaciones y sus áreas metropolitanas. "Los problemas estructurales del mercado inmobiliario español, lejos de resolverse, siguen alimentando el desencuentro entre oferta y demanda, lo que impide que se relaje la tensión de precios en las principales ciudades. Urge poner en marcha planes a medio y largo plazo que ayuden a corregir la escasez de oferta, tanto en venta como en alquiler", valora la secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz.
Financiación "insuficiente"
Pese al alza de precios, el mercado inmobiliario resiste. El informe de la AEV apuna a que, tras caer un 11% en 2023 hasta las 639.000 operaciones, la compraventa de viviendas crecerá en los próximos meses, impulsada por la contención de la inflación, la relajación de los tipos de interés, el gradual incremento de los salarios, la recuperación de las tasas de ahorro y la fortaleza del mercado laboral. Por el momento, según los datos del INE, en el primer trimestre de 2024 las compraventas cayeron un 5,6% con respecto al mismo periodo del año anterior.
No obstante, pese a la resistencia del mercado inmobiliario, el análisis publicado este martes señala que, con los niveles actuales de demanda, el tamaño actual del mercado hipotecario es "insuficiente", ya que se ha reducido un 40% desde 2008. En ese sentido, la autora del informe vincula la falta de soporte financiero para la compra de un piso al recrudecimiento del acceso a la vivienda. No obstante, en este punto existen discrepancias con el resto de analistas, que se inclinan a señalar la escasez de suelo allí donde se concentra la demanda como principal freno para el crecimiento del mercado, así como la atomización del sector promotor, que limita su capacidad financiera con recursos propios.
"Los flujos financieros se siguen reduciendo sistemáticamente a los sectores constructores, pero también a los demandantes finales, de manera que el sector no identifica demandantes solventes para la compra", explica el informe. "La falta de crédito impide a los hogares que necesitan vivienda poder comprar (a pesar de tener capacidad de pago), y por tanto no se envía la señal al sector promotor para comenzar nuevas obras. Estamos ante un círculo vicioso que habrá que resolver, guardando los límites de riesgo que sean necesarios", concluye.
