El cambio de año ha traído consigo novedades para los inquilinos. A principios de enero empezó a funcionar el nuevo índice de referencia que servirá como límite para actualizar la renta de los contratos de alquiler más modernos. Este nuevo instrumento llega después de dos años y medio con "limitaciones extraordinarias" adoptadas desde el Gobierno ante la crisis inflacionaria desencadenada por la invasión rusa de Ucrania. Los topes y la desescalada de los precios han acompasado las subidas anuales máximas permitidas para los contratos en vigor con el alza de los salarios. Sin embargo, mientras tanto el mercado del alquiler se ha disparado. Solo en el último año los precios han crecido un 11,5%, haciendo que cambiarse de piso ante el fin de un contrato o acceder por primera vez a un alquiler sea inasumible para muchos bolsillos.
El nuevo índice publicado por el INE ha fijado en el 2,28% el techo para las revisiones anuales de los contratos que se realicen en las próximas semanas -el dato se actualizará mensualmente-. Este mecanismo, que aspira a limitar las subidas anuales por debajo del IPC -terminó el año en una tasa del 2,8%- y cuyo diseño estaba previsto en la ley de vivienda, se aplica a los contratos firmados desde la entrada en vigor de dicha norma, es decir, desde el 25 de mayo de 2023.
Para el resto, el techo seguirá siendo la variación interanual del IPC, que refleja la evolución de la cesta de la compra. La Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la norma que regula los alquileres, recuperó en 2019 esta referencia como máximo para limitar las actualizaciones anuales de los alquileres. La revisión de la renta pagada mensualmente solo se puede hacer en el momento en el que el contrato de alquiler cumple cada año -aunque se pueden acumular de golpe varias subidas-, siempre y cuando se haya avisado al inquilino con antelación y esté previsto en el contrato con una cláusula que recoja la posibilidad de actualización.
El problema con el IPC llegó en 2022, cuando los precios se dispararon primero por el rebote tras el parón de la pandemia y después por la crisis energética a raíz de la invasión rusa de Ucrania. En marzo de aquel año, por ejemplo, la inflación alcanzó una tasa del 9,8%. "No tiene sentido que los alquileres suban porque hay una guerra en Ucrania y sube el precio del gas o porque está subiendo el precio del aceite de oliva", opina Pablo Pérez, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, que rechaza el uso del IPC como referencia para la actualización e los alquileres y ve "un poco más sensato" el nuevo índice que ha empezado a funcionar en 2025.
Ante una inflación desatada y un consecuente poder adquisitivo menguante -frente a un crecimiento de los precios del 3,1% y 8,4% en 2021 y 2022 respectivamente, los salarios se revalorizaron apenas un 1,45% y 3,02%, según las subidas salariales medias pactadas en los convenios colectivos-, el Gobierno introdujo en abril de 2022 un tope al 2% en la actualización anual de los alquileres, una medida temporal que fue prorrogada hasta finales de 2023 y que al año siguiente fue continuada por un tope al 3% -con la posibilidad de exceder ese límite en caso de acuerdo entre casero e inquilino y siempre y cuando el propietario de la vivienda no fuera un gran tenedor-.
Estas limitaciones han permitido que en los dos últimos años las actualizaciones máximas de los contratos de alquileres se quedaran por debajo de la revalorización de los salarios. Según la estadística de convenios colectivos del Ministerio de Trabajo -cuenta con datos de más de 3.500 acuerdos colectivos que cubren a cerca de 11 millones de asalariados-, los sueldos en el sector privado crecieron de media un 3,67% en 2023, ligeramente por encima de los precios, que avanzaron a un ritmo del 3,5%. En 2024, el margen fue algo más ajustado. La subida salarial media pactada en convenio cerró el año en el 3,09% -casi tres décimas por encima del IPC-, frente al tope del 3% para la actualización de los alquileres.
Pese a recalcar que ningún incremento del alquiler puede ser beneficioso para los arrendatarios, el portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid reconoce que los techos del 2% y 3% han podido "limitar que las subidas fueran aún más altas", al mismo tiempo que denuncia "prácticas abusivas" para intentar exceder estos límites. "Nos han llegado decenas de casos, incluso de bloques completos, donde los propietarios aun así intentaban hacer una subida superior al tope", explica, resaltando que "claramente los inquilinos están y han estado siempre en una situación de desventaja a la hora de negociar renovaciones de contratos".
El presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, discrepa sobre que los topes hayan impedido subidas desorbitadas de los contratos vigentes. "Nunca ha habido subidas desproporcionadas por la actualización de la renta, porque como mucho estaban fijadas al IPC", asegura, señalando igualmente que el nuevo índice es "una medida absolutamente contraproducente". "Desde que se han traído a la cabeza estos límites, el hecho más relevante es que, a diferencia de lo que ocurría antes, prácticamente todos los arrendadores que pueden hacerlo los aplican. Antes de 2022, en buena parte de las actualizaciones anuales no se tocaba la renta", añade.
Afrontar un nuevo contrato
Alfaro apunta también a que los topes a las actualizaciones han afectado a la duración de los contratos, incentivando que a su término, en lugar de prorrogarlos, los caseros opten por proponer renovaciones con cambio de condiciones, para así equipar el precio a la situación del mercado. "Desde que existen los topes, prácticamente no se han estado haciendo renovaciones tácitas, sino que, cuando llegan los vencimientos de los contratos, se preavisa en tiempo y forma y al final si el inquilino quiere seguir, tiene que negociar una renta de mercado. Han puesto al pie de los caballos más todavía a los inquilinos", afirma el presidente de la FAI.
Y es que lo que sin duda ha crecido muy por encima de los salarios en los últimos años han sido los precios en el mercado de los nuevos alquileres, a los que se enfrenta todo aquel inquilino cuyo contrato llegue a su fin o quien acceda por primera vez a una vivienda en alquiler. Según los últimos datos de Idealista, la renta media de los arrendamientos se encarecieron un 11,5% entre diciembre de 2023 y finales de 2024, casi cuatro veces más que los salarios. Esta subida se suma a las del 10,1% y 7,2% registradas en 2023 y 2022 respectivamente, encadenando así tres años al alza.
Empujado por la falta de oferta y la elevada demanda, el precio medio del alquiler alcanza ya en España los 13,5 euros por metro cuadrado, lo que supone pagar de media 1.012,5 euros por un piso tipo de 75 metros cuadrados. La renta media de alquiler ronda el 40% de los ingresos en grandes ciudades como Madrid, Valencia o Málaga, donde más dificultades existen en el acceso a la vivienda. Barcelona y Palma de Mallorca superan estas cifras, con niveles de esfuerzo que exceden el 45%. Aunque está por ver el impacto que, en caso de llegar a materializarse, puedan tener las últimas medidas anunciadas por el Gobierno -avales para jóvenes o bonificaciones fiscales a cambio de bajar los alquileres, entre otras-, el panorama para los próximos meses no es esperanzador, ya que todas las previsiones coinciden en que el alza de los alquileres continuará en 2025.
