El precio de la vivienda avanza en la senda de la moderación. Las subidas se han frenado en buena parte del territorio nacional, salvo en las islas y en la costa mediterránea, donde el tirón del turismo y la falta de suelo siguen elevando la tensión sobre el mercado inmobiliario. En el segundo trimestre del año los pisos se encarecieron de media en España un 3,2%, según los datos difundidos este miércoles por Tinsa. Sin embargo, el acceso a la vivienda sigue siendo complicado. Para comprar una primera residencia en ciudades como Palma, Madrid, Barcelona y Málaga un hogar medio necesita destinar más del 50% de sus ingresos.
El alza del precio de la vivienda se ha mantenido en línea con la inflación en el último trimestre, experimentando una subida que la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, ha calificado como "un repunte moderado dentro de la tendencia de desaceleración". "Tenemos una evolución razonable de los precios con respecto a nivel de inflación", ha explicado en una rueda de prensa en laque ha analizado la situación del mercado inmobiliario en España. Según los datos de Tinsa, pese a las subidas acumuladas, el precio de la vivienda se mantiene todavía un 17% por debajo de los niveles máximos alcanzados en 2007 durante la burbuja inmobiliaria.
Sin embargo, los precios se resisten a frenar en las zonas turísticas. En la costa mediterránea la vivienda se ha encarecido un 7% en el último año y en Canarias y Baleares el alza llega al 8,1%. De hecho, las islas son los únicos puntos donde se han rebasado ya los precios máximos registrados durante la burbuja inmobiliaria. "El precio de la vivienda en la costa crece con más fuerza que la media nacional", ha explicado Arias, apuntando a que, en particular, la vivienda vacacional se está encareciendo más rápido que la primera residencia, aunque están convergiendo. Según los datos de Tinsa, en el primer trimestre, el precio de los pisos para veranear ha aumentado un 3,9% respecto al año anterior hasta los 2.650 euros por metro cuadrado, por encima de los 1.740 euros a los que se paga el metro cuadrado de vivienda residencial en la costa.
Desde la tasadora, achacan también la mayor subida de los precios en el litoral a la escasez de oferta frente a una demanda que permanece fuerte, impulsada especialmente por la compraventa de extranjeros. En 2023, se vendieron 257.662 inmuebles en la costa, superando el promedio de 210.500 inmuebles registrado entre 2015 y 2019. En cambio, la cuota de obra nueva se redujo al 25%, cinco puntos por debajo de la media anotada en la última década. "Esta caída no proviene de que no exista una demanda, sino de una colmatación del suelo, de falta de suelo disponible", ha aclarado Arias, que ha añadido que el mercado inmobiliario ya ha absorbido el stock de vivienda heredado de la burbuja inmobiliaria.
También el mercado se encuentra particularmente tensionada en las grandes ciudades que funcionan como polos de empleo y atraer una fuerte demanda, aunque en este caso sí empieza a evidenciarse una desaceleración de los precios. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, la subida ha rondado el 5%, si bien la situación se recrudece en las zonas más céntricas. En 18 de los 21 distritos de la capital y en 9 de los 10 de la Ciudad Condal el esfuerzo necesario para comprar una vivienda supera el 50% de la renta de un hogar medio.
"Esto explica la transferencia de demanda a municipios limítrofes", ha señalado en la rueda de prensa Andrea de la Hoz, consultora de Tinsa. De hecho, el elevado esfuerzo para acceder a la vivienda se ha trasladado ya a una decena de municipios de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona e incluso más allá. Por ejemplo, en Guadalajara, el precio de la vivienda ha crecido un 12% en el último año y en Toledo y Ávila el alza supera el 6%. "El importante crecimiento registrado en Guadalajara y en las capitales limítrofes con Madrid hace pensar en un desplazamiento de parte de la demanda", ha confirmado Arias.
Un esfuerzo "crítico"
La subida continua de los precios ha endurecido el acceso a una vivienda. Según los datos de Tinsa, en Palma de Mallorca, Madrid y Barcelona un hogar medio necesita destinar en torno al 53% de sus ingresos para comprar una primera vivienda y en Málaga, un 51,5%, unos umbrales que desde la tasadora califican como "críticos". En otras nueve capitales de provincia el esfuerzo supera el 35% de la renta media, como ocurre en Pamplona, Salamanca, Guadalajara, Sevilla, Cádiz o Granada, por ejemplo.
"Llama la atención que los precios residenciales se hayan sostenido, pese a los fuertes incrementos de los tipos de interés", ha señalado la directora de Estudios de Tinsa, que ha atribuido la resistencia de los precios al mantenimiento de las compraventas en "niveles robustos" y al estancamiento de la construcción de obra nueva. "Esta conjunción de una demanda que ha permanecido robusta con un incremento del parque residencial muy limitado es lo que está manteniendo ese tensionamiento en los precios", ha explicado, augurando un mantenimiento de esta tendencia de cara a los próximos meses. "A medida que vayan bajando los tipos de interés de referencia, la demanda se va a ir activando", ha adelantado.
